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崩盘尚早“黄金年代”面临终结

手机免费访问 www.cnfol.com 2014年02月27日 08:05 西部商报 
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  据新华财经消息 马年伊始,出乎很多人的意料,与2013年房地产行业一路高歌、“势不可挡”的态势形成鲜明反差的是:1月房价涨幅出现放缓,杭州部分楼盘房价跳水,兴业银行(601166,股吧)暂停部分房地产融资业务等等。这些消息深深地触动了房地产行业最敏感的两条神经:降价和紧贷。

  现状

  价格变化 杭州降价 一线城市仍处于上涨通道

  2月24日,国家统计局发布了1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,新房价格下降的城市呈扩容态势,杭州此次“入伍”新房降价队列,加剧了人们对楼市未来的担忧。甚至有人揣测,杭州会否成为下一个温州?仅从价格数据来看,房价环比下降的城市正在增多,除杭州外均为三线城市。业内基本形成的一个共识是:三四线楼市隐忧重重,已经明显出现调整先兆,很可能陷入整体低迷。

  当然,调整的加速也是分化的开始。事实上,除温州等个别城市外,当前大部分热点城市的房价仍处在上涨通道中,一线城市甚至具备强劲的上涨动力。就在杭州出现“打砸售楼处”前一天的2月20日,位于北京丰台区西局村的一宗地块入市交易,抛开配建部分,商品房土地的楼面价格超过5万元/平方米,再现“面粉贵过面包”的局面。同时,位于北京东南五环外的万科公园里项目,拟开盘价格将超过3万元/平方米,房价维持在较高水平。

  信贷变化 房地产开发贷款开始收紧

  近日,兴业银行总行通知全行暂停办理房地产夹层融资业务并暂停房地产供应链金融业务,瑞银证券分析师李宗彬认为,销售回款和开发贷仍是开发商最主要的资金来源,银行暂停房地产夹层融资和供应链贷款对大部分开发商的资金链有一定影响。多位市场人士判断,如果银行实施了总量和增量控制,那么未来房地产企业开发资金中银行贷款的比例还将继续缩减,优质房地产商将更容易获得银行贷款,而小型房地产商则逐步被“排挤”,需要通过非信贷渠道获得融资,并且将承担高成本。在监管层控制银行表外融资的大背景下,这些小型房地产商的资金链问题很可能也会慢慢凸显。

  此外,今年以来,市场资金成本不断攀升、信托违约事件频发等因素也促使商业银行对市场风险重新定价,可能会放缓配置高风险、高收益资产。广发证券(000776,股吧)银行业分析师沐华认为,对于开发贷,银行依然会采用较为严格的名单制和区域管理手段予以控制。

  专家观点 房价很难一直涨下去

  很显然,一边是杭州等城市的降价,一边是银行收紧融资的担忧,2014年房地产行业出现拐点的形势似乎日益清晰。相信分化的格局将愈发明朗,部分地区房地产市场面临深度调整的可能性也越来越大。业内预计,短期看,一线城市依旧有较强的刚需支撑;二线城市开始遭遇一线城市压迫,量升价跌现象明显;三、四线城市大部分将会出现供应过剩,房价下跌压力剧增的情况。而面对房企和资金的批量回归,信贷政策的进一步明朗,一线城市内部也会出现多极分化的调整。

  当下,房地产行业及其上下游关联的众多行业,仍是中国经济强有力的支撑,同时新型城镇化建设战略仍在稳步推进,针对部分地区楼市出现调整性的变化,而对中国楼市是否出现拐点断下结论还为时尚早。“北上广深等一线城市的刚需较强,二、三线城市则很明显出现了房地产供给过剩的问题,开发商经营风险在加大。在这种情况下,银行提供贷款融资的风险正在集聚。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇说。

  受访的业内人士表示,在经济放缓、流动性偏紧、融资成本提升的背景下,房地产投资高增长恐难以为继。广发证券银行业分析师沐华说,从趋势看,银行对于开发贷和按揭贷款的谨慎态度,在未来几年内较难改变。

  “综合各项政策和市场因素,房价很难一直涨下去。房地产的"黄金年代"将面临终结。”郭田勇说。

  走势

  楼市大范围降价言之尚早

  据新华网消息 中金公司发布报告称,过去十年,房地产行业层面的大范围降价共发生过三次:2005年,以上海、杭州被定点调控拉开帷幕,这次降价导致6个月内中原上海二手房价指数下调13%;第二次是2008年初,万科率先喊出打折降价的口号;第三次在2011年5、6月份,降价肇始于北京通州的部分项目,虽有蔓延,但行业的整体降幅并不大。报告表示,过去三次大范围降价的时点都是通胀上行、流动性收紧的末期,开发商面临资金压力而调整价格。相比之下,当前并不具备房价大规模调整的条件。

  该机构认为,这次杭州出现的价格调整,背景虽有市场利率上升的因素,但在大环境上,通胀指标、整体流动性还是温和可控的,开发商资金面也并非极端紧张。因此,本次降价实属区域市场供应端出现问题的结果,短期难以扩散。这种观点也是各家机构的主流观点。

  其次,杭州的降价潮不乏特殊原因。在杭州的降价潮中,库存过高,未来入市楼盘供应量过大,成为其价格大跌的主因。据媒体统计,目前,杭州楼市库存达22万套,其中新房12万套,远超北上广深。而另一方面,杭州去年出让的巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些因素叠加在一起,给市场传达的信号就是:杭州楼市供应巨大,而需求有限。华远地产(600743,股吧)董事长任志强就表示,仅部分房企1月购地的成倍支出和天价,也证明尚不存在行业缺钱的问题,更不可能出现需求一日消失的现象。他还强调,去年土地供给增加会短期改变市场供求关系,但并未改变预售远大于竣工的比例关系。当前市场仍处于供不应求的局面。

  回应

  多家银行:没有停贷 严控风险

  据新华网消息 兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻,一度诱发了市场对银行业暂停房地产贷款的恐慌。中金公司认为,目前只是个别银行(兴业银行)的个别部门(企业金融条线)对房地产融资个别产品(房地产夹层融资和房地产供应链融资)的收缩,银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。

  多家银行总行也向记者确认“未停贷”。交行主管新闻发布的负责人表示,近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建行四大商业银行也均回应称:房地产信贷政策没有变化。其中,农行表示,未停止发放房地产贷款,并已关注到目前房地产市场存在的风险,将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。

  招商、民生、中信、光大银行(601818,股吧)同样表示:近期未调整房地产信贷政策,房贷业务一直正常开展,没有下发过额度收紧和暂停办理的通知,也没有停办房地产融资业务。

  “房地产信贷相对来说是比较好的行业信贷,有房子,跑不掉,是可靠的抵押物。因此,不会停止房地产贷款。”一位大型商业银行相关负责人说,除了抵押较好外,相关利率也由银行掌握主动权,授信收益相对较好,尤其一二线城市风险可控。

  编者按

  进入2014年,刚经历了丰收年的房地产市场很不平静。年初,大量三、四线城市房屋过剩现象被集中曝光。随后李嘉诚将资金撤离内地楼市的行动及王石对今年楼市“非常不妙”的表态,使得房产市场弥漫在一股悲观情绪中。近期杭州部分项目降价、兴业银行停贷,被看做是第二波调整的迹象。在连续两波利空消息袭来后,业界越来越担心,这些零星的降价会否演变成全行业的大规模调整?

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