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上海楼市“限购令”将长期执行 房产税扩征仍待定

手机免费访问 www.cnfol.com 2011年04月19日08:32 中财网 

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  导读:

  上海楼市限购令将长期执行 房产税扩征待定

  房企资金面异常引监管层关注 贷款下降投资增加

  多数城市房价仍在上涨 必须巩固和扩大调控成效

  3月份50个大中城市房价环比仍上涨

  

  上海楼市限购令将长期执行 房产税扩征待定

  市房管局长回应"调控可以放松"传闻:上海非户籍人口已超37%而土地有限调控一定要坚持。

  上海楼市调控

  第一是限购:抑制投资投机性需求。

  第二是贷款、税收都与房产信息互动。

  第三是加大供应量:将动迁安置房上市时间由5年缩短到3年,增加普通商品房供应,推出经适房等。

  楼市调控见效

  房价快速上涨的势头暂时被压制住,但调控毕竟只到第三个月,时间非常短,楼市目前进入胶着状态。

  楼市调控要坚持

  现在社会上已有一些舆论在说"调控有效果了、房价下来了、可以放松了",对此应保持警惕,调控一定要坚持下去。

  政府加大监管

  上海2月份处罚了3家房地产项目公司,同时坚决查处房产虚假广告。

  房产税是否扩征未知

  上海一季度征收房产税1037户,这个数据很正常。未来是否会涉及存量房,还要等国家政策指示。

  上海房价快速上涨的势头已经暂时被压制住,市场正处在"胶着"状态,调控一定要坚持祝

  昨日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生参加第四届"民生访谈"时,如此评价目前的楼市调控局势。

  "非户籍的上海人口已经超过37%,而土地的承载量有限。"刘海生说,"我想限购政策一定是作为长期政策执行。"

  高房价出现松动迹象

  刘海生在访谈开始即坦言,这两年大家之所以特别关注住房问题,主要跟房价涨得太快有关系,"住房问题根本点就是房价和居民可支配收入的关系,或者房价问题就是民众是不是有能力购买。"

  自去年以来,中央和上海先后出台了一系列房地产调控措施,特别是今年1月国家出台了"国八条",上海也紧跟其后出台了 "沪九条"。刘海生评价这些调控的效果说:"根据我们的观察,这些政策应该是起到了效果,对房价的上涨势头压住了。"

  统计数据显示,今年1-3月上海商品住宅销售面积305.55万平方米,同比下降24.6%。 部分新开楼盘的销售均价已明显低于此前市场预期,高房价出现松动迹象。

  市场正处于胶着状态

  不过,刘海生同时表示,由于这些调控政策的实施时间还只有三个月,比较短。成交量明显下降,这不是很多人不想买,而是大家都在观望。

  "社会已经有少数舆论在说,调控有效果了,房价下来了,调控可以放松了。,大家一定要坚持住,而且总理说要坚持一段时间。"刘海生说,他个人认为,上海土地资源有限,需求量又在那里。根据有关调查数据,非沪籍人口已经超过上海总人口的37%,"我想限购政策一定是作为长期政策执行。"

  刘海生分析说,现在房价涨得快,大家有种焦虑的心态。网上说一些大学生对限购政策有焦虑心态,"他还没有工作,却已经开始担心房价再往上涨。有些成年人担心孝结婚以后没房子,孝可能还在上初中。"

  "包括各种保障房的政策都在推,还是以解决基本居住的问题为主。今后,我个人认为对投资投机性的东西一定会有所控制。"刘海生说,大家应该根据能力解决以居住为主的住房需求。

  房企中介制造紧张气氛

  在具体谈到上海正在执行的房地产调控政策时,刘海生介绍说,第一是限购,主要是抑制投资投机性需求,上海已经建立起住房信息系统,对现有住房状况进行严格审核;第二是银行贷款、税收等都与房地产信息互动,银行过去只是简单地查询有没有贷款,现在也能查询到是否有住房;第三是加大供应量,包括将动迁安置房上市时间由5年缩短到3年、增加90平方米以下普通商品房供应量、推出经适房等。

  此外,政府还加大了监管力度,除2月份处罚了3家房地产项目公司,还坚决查处房产虚假广告,"我们排斥虚假广告,现在有很多都是房地产企业与中介公司串通起来制造紧张气氛。"

  房产税扩征待国家决定

  目前,市场猜测上海对房产税的征收,可能会由目前的增量房逐渐过渡到存量房。

  对此,刘海生说,这项政策主要由国家层面研究,"一旦国家政策明确,上海会按照国家政策操作。"

  "税收部门一季度收房产税1037户,我认为这个数据很正常。"刘海生解释说,一季度住房成交量本来就较低,再加上房产税征收的对象是超面积,所以大家会感觉征收的量相对较少。

  "我们也观察网上、媒体的反应,大家认为上海的政策在自主需求当中没有受什么影响。"刘海生说,"国家财政部门和税收部门也在跟踪上海的情况。"

  房企资金面异常引监管层关注 贷款下降投资增加

  房地产企业资金链问题,再度跃入人们的眼帘。

  在宏观调控大背景下,一季度江苏房地产企业资金面出现异常,人民银行南京分行就此发出风险提示。

  不仅如此,从全国范围看,房地产企业"贷款下降,投资增加"的情况也普遍存在,其资金来源既有自有资金,也有境外融资,这引起了监管部门和国际评级机构的高度警觉。

  信贷吃紧

  在日前召开的江苏省金融系统经济金融形势分析会上,一份统计数据显示,一季度江苏省房地产业来自银行的新增贷款大幅减少,但房地产投资却在高速增长,人民银行方面据此判断,可能是房地产企业在大量使用自有资金进行开发。

  该数据显示,今年第一季度,江苏省新增房地产贷款比去年同期减少了33.94%,而其中大部分还是保障性住房贷款,这意味着房地产企业从银行贷款吃紧。

  同期,商品房销售面积比去年四季度下降42.8%,成交均价比去年下降7.5%,显示出一季度开发商收入不及往年。而在银行资金来源吃紧的同时,一季度房地产投资却仍然保持较高增速。房地产投资比去年同期上涨30%多。

  国家统计局日前披露的数据显示,一季度,全国房地产开发投资8846亿元,同比增长34.1%。其中,住宅投资6253亿元,增长37.4%。全国商品房销售面积17643万平方米,增长14.9%。其中,住宅销售面积增长14.3%。

  资金来源方面,一季度房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%。其中,国内贷款为3837亿,同比微幅增长4.4%,自筹资金、其他资金增长显著,增幅分别为27.2%和18.7%,其中,定金及预收款同比上涨28.7%。

  人行南京分行副行长李文森提醒,这种反差应该引起商业银行警惕。"两者的反差显示,房地产企业已经在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下,部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张局面,可能引发贷款安全风险,其后期走势值得关注。"李文森在会议上说。

  广州一位业内人士认为,由于统计部门没有将保障性住房的投资情况单独统计,因此还难以判断投资增长中有多少成分是来源于政府保障房大面积动工所致。

  不过,房地产贷款日益吃紧已是不争事实。

  "不管是四大行还是其他小型银行,对房地产贷款都卡得很紧,开发贷款和按揭贷款都在降,"江苏无锡一家大型房地产开发商的总经理告诉记者,"以前,一二季度银行几乎放完全年的额度,今年货币政策卡紧,要求按季度划分额度,实行'3:3:3:1'分配,贷款非常难。"

  "很多开发商根据前几年的销售情况开发,现在,糟糕!银行资金出问题了。"苏州房地产协会副会长、兆丰不动产董事长杨肇锋告诉本报记者,"开发商不但借不到钱,银行还往回要,大部分贷款是一年期的,银行说你先还过来然后继续借,等开发商好不容易凑齐了交过去,银行说对不起我不借给你了,这种情况很常见。"

  而南京高科置业销售主管彭友向本报记者分析,目前信贷收紧,开发商主要依靠前几年积累下的资金进行投入,民间借贷或者其他渠道的融资,相对较少。而目前占用资金的项目,多是去年前年拿的地。"今年各家新拿地的积极性已经不高了,不再像前几年那么疯狂。统计数据里面所说的投资增长,应该主要来源于以前拿的地块、还未完成的项目。"他说。

  "不知道能撑多久"

  "目前自有资金足以支撑,但是不知道能撑多久。一年?一年半?如果房价再下降,开发商压力就大了。"上述无锡房企的总经理说。他向本报记者介绍,前几年市场形势好,开发商攒了不少钱,但靠自有资金开发,很难有可持续性。"现在也有一小部分企业以别的渠道融资,发债、发信托,但是信托开口就要18%的利率,关系好的13%、15%,资金成本太高了。"他说。

  "现在手里有钱还不怕,但接下来恐怕会受很大影响。"江苏吴江一家房地产企业负责人告诉本报记者,"大家怕政策再变,都在抓紧开发,赶快动、赶快卖。"

  杨肇锋分析认为,未来一段时间,大的开发商,例如央企、上市公司,不会受影响,因为它们有多元的融资渠道。但中歇发商,则会面临巨大的困难,另外随着成交量下跌,大量的房产中介将会受到巨大冲击。"以前拿地、现在还没交付的,不管银行贷款多难,也得硬着头皮上埃"他说,"现在资金问题已经反映在房价上了,你上网查查价格,各种变相降价已经满天飞了。"

  境外融资引警觉

  另外值得注意的是,与开发贷款额度收紧相对应的是,诸多拥有"境外资源"的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利,发行相当规模的优先票据和可换股债券。

  比如1月14日,恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券,利率分别为7.5%和9.25%,两笔共计融资92.5亿。有统计数据显示,今年前三个月,中资房企境外举债超过30亿美元,包括恒大、碧桂园、龙湖、仁恒、合景泰富、宝龙、雅居乐等。

  中国开发商大规模境外发债的行为,已经引起评级机构的关注。日前,全球三大评级机构之一的标准普尔向部分中资房地产开发商提出风险警告,认为这些近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来,标普已将9家房企债券的评级由稳定下调至负面,比去年年底新增了4家。

  新增的被下调评级的房企,包括恒盛地产控股有限公司、佳兆业集团控股有限公司、人和商业控股有限公司等。标普表示,这几家新增企业被下调评级,主要是由于其用激进的债务融资来支持企业扩张。今年其余被下调评级的开发商还有上海证大房地产有限公司、绿城中国控股有限公司、沿海绿色家园有限公司、花样年控股集团有限公司和碧桂园控股有限公司。

  不过,上述业内人士也指出,从一季度的资金情况还不能判断开发商已经陷入资金紧张的困境,现金的流动性依旧保持稳定。但如果银行开发贷款持续收缩,以及房屋销售市场陷入长时间低迷,则有可能对开发商的现金流形成冲击。

  多数城市房价仍在上涨 必须巩固和扩大调控成效

  国家统计局18日发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示,3月份我国房价环比下降和持平的城市数量小幅增加,但更多的城市房价仍在上涨,只是涨幅有所回落。这表明部分城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变,必须坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效。

  坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效,需要正确认识当前的房地产调控形势。

  随着房地产调控政策向纵深推进,市场供求矛盾有所缓解,不合理需求得到一定抑制,部分城市价格开始出现松动迹象。但是,当前房地产市场仍处于相持阶段,普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距,有的城市房价过高、上涨过快的局面尚未根本改变;一些地方落实中央调控政策的措施也不够有力,市场预期有待进一步稳定,调控效果还有待巩固和加强。

  更为重要的是,最大限度地祛除房地产投资属性,遏制投机炒作、鼓励理性消费的法律制度、税收政策有待进一步完善和优化,租房市场的政策环境亟待改善。

  坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效,是践行科学发展观和以人为本治国理念的需要,也是转变经济发展方式,构建和谐社会,保持国民经济降发展的需要。

  各地应从保障国计民生的大局出发,坚决贯彻落实中央调控政策措施,充分认识房地产调控的重要性、复杂性和艰巨性,做好房地产市场调控这篇大文章。

  保持物价总水平基本稳定是今年宏观调控的首要任务。去年以来,我国通胀预期压力一直在加大。其中,既有国际大宗商品价格上涨带来的输入型通胀压力,也和部分城市房价非理性上涨分不开。

  根据国家统计局最新调查,3月份物价总水平上涨,居住价格上涨是重要原因之一。商品房价格的持续过快上涨带动了房租的上涨,增加了商贸业店铺房租成本。上个月,北京一些店铺、健身房在业主提高房租后纷纷通过商品和服务涨价等方式向消费者转嫁房租上涨的压力。

  从保持经济降发展的角度来看,日本长达10余年的经济滞涨和引发世界金融海啸的美国次贷危机均与房地产非理性发展有关。他山之石,可以攻玉。各地主政者应从经济发展和社会和谐稳定的大局出发,吸取这些发达国家房地产发展史上的惨痛教训,防患于未然。

  坚定不移地巩固和扩大房地产市场调控成效,既需要地方政府进一步增强全局观和责任意识,转变发展思路,也需要完善地方政府考核的激励机制,解决财权和事权不一致的问题,减轻对"土地财政"的依赖。另外,必须采取必要的经济、行政手段缓解市场供求矛盾,抑制不合理需求,更需要努力增加市场供应。今年全国开工建设1000万套保障性住房的任务艰巨,意义重大,中央财政为此拿出1030亿元。各地政府应多渠道筹措资金,加大投入,优先保证用地供应。

  同时,有关部门和地区还应抓紧建立保障性住房建设、配置、运营、退出等管理制度,避免寻租和暗箱操作,促进这一制度长期降运行,使这项民生工程真正地惠及普通百姓。

  此外,各地要努力增加普通商品住房的供应。这就要求加快普通商品住房的土地投放,督促开发商严格按照国家规定,保证住房建设进度,如期推出全部房源并明码标价上市销售,对违反规定的要严肃查处。这是实现房地产市场调控目标,保持市场供求总量基本平衡、结构和价格基本合理,严格控制投机投资性购房需求的重要内容。

  只要有关部门和各地政府各司其职,认真落实中央调控政策措施,坚持调控方向不动尧调控力度不放松,通过艰苦努力,就一定能够合理引导市场预期,引导开发商合理定价,增强消费者对房价走势的信心,实现经济降发展以及民生不断改善的既定目标。

  3月份50个大中城市房价环比仍上涨

  国家统计局昨日发布的全国70个大中城市房地产价格数据显示,在一系列宏观调控政策的作用下,3月份全国房价涨势回落。70个大中城市中,环比价格下降的有12个城市,持平的有8个城市。与2月份相比,3月份环比价格下降和持平的城市增加了6个,环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

  对此,业内专家表示,目前房地产市场已经进入由"量减"向"价跌"转变的关键时期,调控政策需要继续坚持,房地产调控已经到了逆水行舟的关键时刻。

  70个大中城市中,房价同比下降的城市有2个,比2月份增加了1个,同比涨幅回落的有46个城市,比2月份增加了16个。3月份,同比涨幅在5%以内的有26个,比2月份增加了2个。

  虽然3月份全国房价涨势回落,但高房价依旧,不过是涨势略有缓和而已,应该看到坚持调控和加大政策力度的必要性。从数据中不难发现,70个大中城市中,依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%,属于价格上涨过快的城市,而这些城市大部分为执行调控政策力度相对较轻的三线城市。

  另外,在二手住宅价格变动中,与2月份相比单月上涨超过1%的城市依然有3个,分别为金华、平顶山、吉林。超过0.5%的城市也有16个。而京、沪、穗、深4个一线城市也明显出现了分化,其中上海、深圳依然明显上涨,而广州和北京已经逐渐开始下调。

  "目前房地产市场已经进入由'量减'向'价跌'转变的关键时期。"北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示,"2月和3月,随着各地调控政策的陆续出台,市场处于明显的适应阶段,大部分城市出现了调控后的量降,但是成交价格依然处于连续2年上涨的惯性中。未来市场走势需要看调控政策的执行力度和落实情况,房地产调控已经到了逆水行舟的关键时刻。"(中财网)

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