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被误读的“鬼城”?

手机免费访问 www.cnfol.com 2013年09月22日11:24 浙商网 

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  今年商业地产的热门词语是什么,是“空置率”。从年初开始,这三个字就一直高踞媒体报道榜首。国内外主流媒体开始对中国商业地产问题集体空前关注,“空置率”被频频提及。整个市场在媒体的助推下,颇有“山雨欲来风满楼”危机氛围。看似过不了多久,中国将处处显现“商业地产鬼城”。对此,RET睿意德执行董事张家鹏在其博客上发表了自己的看法。

  

  1、中国城市化进程势头仍然强劲。在这种大背景下,商业地产的阶段供应过量不能等同于泡沫。供需总有一个在前,不可能一直动态同步。中国商业地产市场之前数十年都处于商铺供应严重不足的状态。近些年开发供应进入了快速轨道,走在了需求前面。但在中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下,合用的商业物业会逐步被吸纳消化。

  2、根据RET睿意德的持续跟踪调查,零售企业渠道下沉速度正在加快,因为当地需求增长得比我们想象的要快。过去,跨国品牌进入中国采取保守且按部就班的发展路径进入中国第一站通常选择上海,2~3年后进入北京,再隔2~3年进入二线城市。现在,整个过程缩短了。一些跨国品牌一年之内同步进入上海、北京,再隔1~2年进入二线城市,随后很快下沉到三四线城市。

  3、商业地产空置率居高不下的原因。

  我们必须承认,总有一些物业或者区域空置率很高。其中一部分的商业地产空置和市场供应阶段过量直接相关。但就事论事,商业地产空置率很大一部分来自供应以外的原因。否则不会有大量品牌在城市内难以找到适合店铺。

  另外两个原因也会造成商业地产空置率居高不下。但人们在解读数字的时候仍然会“嫁祸”于“商业供应过量”。

  首先是定位不当。中国商业地产开发商大多由住宅开发商转型而来,他们往往会对商业地产的操作难度预计不足,对项目定位不做理性分析思考,甚至部分投资决策人会以自己的消费习惯去推测市场需求,从而造成定位与实际需求的脱离。但在商业地产中,定位是项目发展的战略方向选择,后一步招商是落地;倘若方向选择不对,招商过程必定遭遇巨大障碍,难见成果。定位失当致使项目招商不利的项目不在少数,当人们看到这些项目时,多又会以“因供应过量而造成招商困难”的逻辑去定论市场,但其实并不相符。比如,钟爱各式电子产品的老板,在开发上海日月光中心的时候,无视项目周边便是电子产品集散地之一的徐家汇,在项目中开设了3万平方米的电子产品卖常最终生意惨淡,整个项目的空置率高。后期,运营方将电子产品卖场缩小至5000平方米,并且重新调整项目定位,慢慢地将项目做起来。

  其次是产品不利。中国商业地产的项目,往往是“外行做给内行看”相比零售品牌商的经验老道,国内商业地产开发商都只能算是“新手”。现在,要让“新手”为这些不同的“资深”品牌设计建造一个专业场所,对大多数开发商来说是不小挑战。市场上不缺有理想的投资商,缺乏的是以专业为保障来实现理想的开发商。仅有想法而不了解这中间的操作内容与难度,都不是现实的理想。常见的现实状况是,项目以非专业方式很快将硬件落成,但在招商对接品牌时却发现不能契合他们的需求通常问题出在一些细节上,比如层高、面积分割不适、排烟、停车设置不够等。在这种情况下,即使项目处在较优地理位置,产品定位及品牌预期亦恰当合理,也很难实现成功招商,空置也就成了必然。

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