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你所不知道的中国房产黑幕

手机免费访问 www.cnfol.com 2013年03月29日15:49 黄金网 

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  只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去房子。 

  经济学家许一力撰文:中国的房价何以会成为今天的状态?中国的天价房是源于市场的炒作?人口众多供地稀少导致的高地价?这些都是表面,都不是问题的关键。

  近期,各大门户的财经头条,再次关注房价问题。以北京、上海为代表的中国“个人房价收入比”为133.72,位居77国第4位。也就是说,京沪地区个人大致需要133年才能购入一套100平米的高档住宅。

  中国的房价何以会成为今天的状态?中国的天价房是源于市场的炒作?人口众多供地稀少导致的高地价?亦或刚性需求的使然?你们错了,这些都是表面,都不是问题的关键。

  中国的楼市就像是一枚由山巅滚落的雪球,除了最开始的那一外推,其后完全是不靠外力的在越滚越大,靠的是内推力。

  中国房地产的第一层内推力,来自于一个中国独有的基本规则:只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去房子。我们先来看一个奇特的逻辑怪圈。

  一个投资者购买一个100万的房子,首付20万,贷款80万。此后,他们自己左手倒右手(当然房主的名字不一样),因为自己倒手,他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万,首付40万,贷款160万。

  当然,这样的过程中,第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭,也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款,还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万,还剩下60万。

  在这样的一个左手倒右手的过程中,最后的结果是不是很惊讶呢?这个投资者直接套到了60万元钱,而房子依然还在自己手中,只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款,房子被银行收回去了,又有什么关系呢,60万还在自己手中啊。

  人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的?关键点在于两个:一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是,中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。

  当一开发商老板跟我讲到这个循环规则时,我很惊讶!这个规则有点像是股市中庄家的倒手,更厉害的是,借助了银行的杠杆,这种倒手更能实现空手套白狼。

  不幸的是,这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作,而且到目前为止没有被普通投资者识破:中国的地产商在开盘之前,都会弄一个内部认购,超过一半以上的房子都被内部认购掉。

  这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房,本质是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换,银行的钱就全进到开发商的腰包了。

  而真正想买房的老百姓,基本都告诉你全部卖掉了,制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房,把内部认购的房子高价转移到老百姓手里,钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子,殊不知自己成了高风险的接盘者。银行更是成了冤大头。

  大家一定问,这样的循环规则为什么在国外比较难实现呢?最最关键的是国外地产商搞内部认购的难度很大,因为国外银行不一定愿意贷款给开发商找的那些内部认购的人。

  而在中国,内部认购却能轻松实现,为什么?中国的地产商能与银行内部人员出现大量的勾结串通,而银行内部人员当然不是希望为银行赚钱,换句话说或是中国的地产商在养着他们。而如果银行成了冤大头,亏损最后还是由老百姓买单。

  这一切组成了第一层内推力:只要你盖好了房子,你就不愁卖不出去房子。
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