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财富效应减退:一线楼市下半年难再狂飙

手机看资讯    来源:证券时报   作者:佚名   2015-06-23 08:21:00
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  最新发布的70个大中城市房价指数显示,尽管接近60%的城市房价环比下跌,但一线城市房价涨幅惊人。5月份,一线城市房价环比涨幅由4月的0.88%扩大至2.83%,超过了2013年上半年峰值。其中,北京、上海、广州和深圳房价环比涨幅分别由4月的0.7%、0.6%、0.4%和1.8%扩大为5月的1.1%、2.2%、1.4%和6.6%;一线城市二手房价格涨幅更大,由上月的1.55%大幅扩大至3.77%,同样超过2013年上半年峰值。

  但是,房价高歌猛进的势头在6月份或将明显减缓。根据中国指数研究院[微博]的统计,6月首周(6月1-7日),一线城市新房成交量环比下跌23%;6月第二周(6月8-14日),一线城市新房成交量环比也仅仅在低位上升了6.4%。成交量火热的势头减弱,房价咄咄逼人的上涨态势也难以维持。6月份以来,一线城市老盘新推、新开盘定价仅小幅上涨或持平,楼市在6月份走势平稳已成大局。

  笔者认为,一线城市楼市在6月份趋于平稳的基础上,下半年也将难以再现4-5月份“狂飙式”上涨的走势。支持这一判断的重要理由就是,股市财富效应这个短期扰动因素将迅速衰减。今年以来,一线城市股票总账户和新开户占比分别达到26%和33%,去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应,驱动短期楼市购买力迅速提升,这是近期一线城市房价“任性”上涨的重要原因。

  以深圳为例,深圳房价连续6个月领涨全国,而且涨幅远远超过其他上涨城市,今年以来整体房价上涨超过20%,部分热点区域房价上涨40%左右,这在历史上是从来没有发生过的,即便2007年深圳房价连续数月领涨全国,但涨幅也远远没有这么惊人。根据中金公司的研究,相比北上广,深圳去年底以来的新房批准预售并未明显下滑,而土地稀缺、人口年轻和需求旺盛等都是长期逻辑,难以解释短期内的“量价扰动”。

  根据笔者对深圳在售楼盘的调研,购买行为有三个特征,一是对于高房价有非常强的接受能力;二是操作手法上显得非常果断,出手毫不犹豫,甚至怕买不到;三是800万以上的高价住宅在4-5月份成交量平均上涨超过50%、套数占比达到20%。由此,唯一的解释就是购买力在短期迅速提升,而支撑短期购买能力的,只有股市带来的财富效应。

  目前,深圳本地开户的股东账户数已经超过1200万,而2014年深圳常住人口仅1077万人,人均股票账户数全国第一。截至2015年一季度末,深圳新开户超过57万,占广东省同期新开户的67%,也是此轮牛市全国新开户最多的城市。由此可以推断,股市财富效应导致城市短期购买力迅速提升,这是深圳此轮房价暴涨的主要原因,类似于2007年那一波行情中深圳房价领涨全国,只不过这一轮股市的财富效应更显著而已。

  5月份以来,股市泡沫论甚嚣尘上、股指宽幅震荡,前期获利者借机出逃;另外,管理层期待慢牛,但货币政策宽松带来的流动性有“脱实入虚”的迹象,包括二级市场炒作和一线城市楼市火爆。因此,未来宏观调控政策重心或将转向积极的财政政策,货币政策将转向如何引导资金进入实体经济,而不是一味地降准和降息,这对于股市和楼市来说,都是稳定的因素。基于此,笔者认为,经过4-5月份的释放,去年以来股指上涨带来的财富效应已经开始减退。而且这一扰动因素将在6月份及下半年边际递减。

  股市财富效应减退,加上宏观调控政策的调整,驱动房价快速上涨的短期因素就不存在了。“拔起萝卜带起泥”的投资需求(目前升至2成左右)、怕以后买不起房而提前入市的需求也将消停下来。但是,由于货币环境整体宽松不变、房贷利率触及历史底部、管理层希望楼市回升等等,加上一线城市固有的供求矛盾、人口净流入等,一线楼市在未来将保持平稳上升的态势。

责任编辑:gold

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