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新政后哪些城市房价将反弹:厦门业主一夜涨8万

手机看资讯    来源:第一财经日报   作者:佚名   2015-04-01 08:19:53
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  新政后哪些城市房价将反弹?

  林小昭

  房贷首付和营业税政策3月30日齐出,整个地产界为之欢欣鼓舞,大部分地产人的朋友圈迅速被该消息刷屏。

  中原地产首席市场分析师张大伟说,通过对旗下20个分店进行抽样调研发现,这两天打电话咨询的顾客比往常增加了50%左右,预计到周末休息时间看房的顾客也会随之大幅增加。

  一些业主也随之坐地起价。厦门集美一家中介3月31日收到一位业主的短信,说其位于集美碧海蓝天楼盘的房子“现在不用税收了,要从178万涨到186万。”一夜之间就涨了8万!

  不过,《第一财经日报》记者在广州、厦门、赣州等地采访发现,即便是如此大幅度的新政之下,并不是所有的城市都会迎来反弹,除了一线城市和少部分二线城市,大部分城市都将维持波澜不惊的状态。

  三四线依然看淡

  在经历了十年的高速发展后,中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代,一去不返。在新常态阶段,不同城市不同区域的表现将进一步分化。

  江西赣州一家开发商负责人告诉本报记者,新政当中无论是支持改善性需求还是营业税免交期限5年改2年,受影响比较大的都是在大城市,小城市没有真正的二手房市场,改善性的需求也很少,因此所受影响很小。“我们现在接到的咨询电话跟之前一样少。”

  上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报称,此次楼市新政后能否快速改善楼市基本面,关键要看配套政策和市场预期能否跟进。对于一二线城市来说,改善性需求比较旺盛,所以在目前新政下,确实会发现类似中高端物业的销售得到了改善。而这会带来销售业绩提升和现金流回笼渠道的畅通。

  “而对于三四线城市而言,改善性物业的需求释放还是不多的,而且此类城市的住房压力相对小。所以这个时候市场提振的力度会比较弱。”严跃进说。

  厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授告诉本报,房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场,这个过程中,大部分三四线城市由于产业发展不够,公共资源配套不足,对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大,因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

  李友华说,城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移,即村镇人口主要向三四线城市人口转移,但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。

  以福建为例,数据显示,在2005年到2013年这9年间,福建各地的人口增速差距相当悬殊。厦门增速高居全省首位,9年间人口增长了65.78%,相比之下,有一半以上的区县人口出现了负增长,尤其是闽北、闽西等山区县人口负增长高达两成以上。

  张大伟说,相比一二线城市经过一两年就能增加一波需求,三四线城市可能要经过十年八年才能增加一波需求,“三四线城市的供应增速远超过了需求增加的速度。”

  这些城市会有望

  那么哪些城市有望迎来反弹呢?“此轮房价有可能企稳反弹的城市不会超过20个。”张大伟说,判断一个城市的房价走势,人口的净流入是最重要的指标。像大部分三四线城市和东北老工业基地,人口还在不断外流,房价肯定不会涨。

  有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个,包括北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上,目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。

  不过,人口净流入虽然重要,但并不是唯一的衡量指标。一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平乃至城市形态结构等密切相关。比如,在一个区域中,以服务业为主的城市往往就明显比以制造业为主的城市来得高。像佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市,虽然外来人口也很多,但由于收入比较低、流动性比较强,因此并没有转化为有效的购买力。

  包括泉州、佛山、东莞、中山、常州等沿海明星地级市,在改革开放之后,乡镇企业蓬勃兴起,很多产业和人口都分布在下面的乡镇中,每个镇的房地产都发展得差不多,这样较为分散的城市结构形态也在很大程度上影响了房价的走势。

  行政级别等级较高的城市,比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大,对有效购买力的吸引力也就比较大。比如在福建,厦门是唯一的副省级城市,城市环境又位居全国前列,“福建的有钱人都会想在厦门买房子。”世联地产(38.78, -1.22, -3.05%)厦门公司相关人士说。

  当然,并不是所有的直辖市、省会城市、计划单列市的房价都会坚挺。比如天津虽然是直辖市,但由于周围有一个超强的一线城市北京,许多需求流向北京,因此天津的需求增长空间十分有限。像东北由于近年来人口外流较多,再加上非商品化的住房比较多,因此几个省会的房价还赶不上福建、浙江的一些县城。

责任编辑:gold
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