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降息能否迎来楼市春暖

手机看资讯    来源:《理财周刊》   作者:佚名   2015-03-09 17:20:14
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  2月的最后一天,央行意外宣布降息,启动羊年利率“第一降”。

  在2月4日央行首次降准后,央行再次出手。2月28日傍晚,央行宣布降息:自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间。

  而在此之前,央行进行了一次非对称降息。在2014年11月22日,央行在时隔两年多后首次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中,金融机构1年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;1年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

  此次降息极有可能并非“最后一降”。多家机构预测,在2015年央行还将实施两次银行存准率下调,每次下调0.5个百分点,另外还将实施1~2次利率下调,每次下调0.25个百分点。

  经济增速降低,通缩压力加大,加之楼市在春节前再次陷入低迷态势从而拖累宏观经济,成为此次降息的主因。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出,从经济“稳增长”的角度来讲,市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。

  除了刺激经济之外,降息对楼市而言肯定是“利好”。业内人士分析指出,降息最为直接的作用是导致购房者按揭贷款成本下降,从而使得市场成交将趋于活跃。举例说明,此次利率调整后,如果申请房贷100万元、20年等额本息还款法,降息后如果按照基准利率计算,月供将减少144.38元,全年可减负1732.56元。如果能够申请到9折优惠利率,房贷成本有望进一步减少。

  与此同时,房企融资成本也将小幅下调,从而促使其主动调整定价策略。沪上某房企销售负责人吕先生表示,成本的下降,会让房企在制定价格策略时有不小的操作空间,比如在保证合理利润水平的前提下,让利给购房者。

  楼市或现“小阳春”

  受降息影响,会引发楼市成交反弹,从而引发楼市成交“小阳春”。

  此次降息,对于处于阶段性低谷的楼市而言,恰似一场“及时雨”。根据国家统计局的数据,与2014年12月相比,2015年1月70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个。2014年12月份结束了连续3个月70个城市价格无上涨的状况,到了2015年1月份,房价止跌或上涨态势的城市数量在开始增加。由此可见,在楼市即将回暖之际推出降息措施,无疑会加快楼市止跌反弹。

  德佑地产市场研究总监陆骑麟表示,从历年的经验来看,降息必将在后面几个月内对房地产市场带来强大的利好,尤其是对成交量的提升作用将会非常明显。德佑地产研究部数据显示:2月,全市商品住宅的成交量为42.3万平方米,较1月下跌44.%。虽然在年后还未有开发商有入市计划,但年前一周内开发商集中推出了一批房源,预计这批房源在央行降息的作用下在3月会有大幅度的成交,预计3月的成交量也会随之有明显的提升。

  此次降息虽然能够刺激市场需求,但力度可能不及去年年底。有分析认为,上次降息后,刺激房地产成交在去年年底放量,在前期刚需集中释放后,本次降息对房地产市场的刺激可能不及上次。

   市场势必分化

  此次降息,以及未来还有可能会出现的降准、降息,对不同城市将带来不同影响,市场走势出现明显“分化”。总体来看,一线城市房价可能会愈发坚挺,而深陷去库存泥淖的三、四线城市,却仍然得坚持“走老路”。

  专家分析指出,对于一些基本面较好的城市,此次降息将致使市场出现回暖迹象。张宏伟表示,从去年下半年以来,两次降息一次降准对于房地产行业需求释放会起到刺激作用,并且楼市变化马上会反应出来。尤其是春节后,在降准降息等“救市”政策刺激作用之下,开发商将会加快推盘节奏,楼市也将加速去库存,基本面良好的城市将快速回升。其具体表现为,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市。

  但对于大多数三、四线城市楼市而言,“跑量”主题将不会改变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。比如温州、宁波等去化周期超过30个月的城市,在未来很长一段时间内,必须面对消化存量难题。

  如果后续央行继续降准降息,楼市还会出现哪些变化?张宏伟表示,楼市基本面将进一步好转,预计下半年一线城市“买涨不买跌”的特征将越来越突出;大部分二线城市在加速去库存的过程中市场基本面表现将趋于合理,房价将步入稳步上涨的通道,但不排除仍然有少数城市有去库存的压力;对于三、四线城市而言,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存。

  购房如何应对

  降息将影响楼市,那么购房者又该如何应对呢?首次置业者是否还需继续等待观望,而改善型购房者是不是该出手?

  专家表示,购房者可以把握政策红利“窗口期”。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁目前开发商资金面仍然相对紧张的阶段,择机入市,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

  对于首套房置业者来讲,由于降准降息等“救市”政策的刺激,那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会。应该说,未来几个月仍然是自住需求最佳的购房时间窗口,在接下来的一段时间内,首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

  而对于改善型需求来说,降息也会带来相应的入市机会。与首次置业者一样,降息带来最为直接的影响是降低贷款成本,因此加大了改善型需求入市的意愿。此外,包括松动限购、限贷等措施,也使得改善型需求的限制减少,大大降低了其入市阻力。

  当然,目前市场去投资化主题未变,因此对于投资性需求而言,目前仍无机会。从2013年以来,投资房产几乎无法产生增值收益,相反,还有可能要面临因为房价下跌而亏损的尴尬局面。虽然流动性的释放使得通胀预期增加,但考虑到未来房价不可能出现大幅度的上涨,因此投资房产仍然不是最佳选择。

责任编辑:gold

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