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哪些城市房价还会上涨?哪些城市房价将下跌?

2014-12-03 10:54:51 来源:天天说钱 作者:佚名
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    为了便于读者快速阅读,我先给出结论,然后再给出论据:
   1、厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京这11个城市,其中心区房价可能大涨。过去5年里,这些城市实际人口增长都超过了20%,其中厦门可能高达40%以上。鉴于一种趋势一旦形成,就很难在短期内改变,上述11个城市,仍将是未来几年房价最具上涨潜力的城市。但长沙、郑州、廊坊、厦门、南京在2013年人均商品房施工面积分别达到了11、10.6、10、9.36、8.5平方米,位居全国主要城市前列,风险不容忽视。但风险集中在郊区楼盘上,城市中心区楼盘风险非常小。
  2、唐山、杭州、石家庄、天津、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山,这10个城市中心区的住房未来可以看好,因为这些城市在过去5年也有明显的人口增长(温州人口增长也不错,因为前期房价太高,建议5到10年内不介入)。但郊区住房要慎重对待,类似惠州顺寮湾、大亚湾的房子,恐怕未来会长期滞涨。
  3、大连、贵阳、太原、兰州、哈尔滨、长春、昆明、烟台、西宁、呼和浩特、海口楼市不容乐观。这些城市在过去5年中,要么人口明显流失,要么增长缓慢(重庆虽然小学生人数减少11.2%,但主要体现在下面的市县,主城区仍然在增长)。上述11个城市在47个大中城市里,是最不具备人口竞争力的。因此,不建议在这些城市投资性置业。本文讨论的47个大中城市之外的那些中小城市,投资性置业的时候,就更不必考虑了。
  我做出上述结论的基础,主要是出于人口增减趋势的考虑。
  中国房地产市场在2014年已经发生了逆转,齐涨齐跌的时代彻底终结,未来将进入大分化时代。在大分化时代,有的城市房价会继续上涨,甚至有能力暴涨;而有的城市,则会陷入滞涨、阴跌,并可能会在“黑天鹅事件”发生后断崖式暴跌。
  那么,什么才是决定一个城市房价涨跌的关键因素?当然是人口。如果一个城市能持续吸引到增量的人口,这个城市的房地产市场就永远不缺刚需。反之,如果一个城市人口持续流失,即便它的房屋供应量再小,也会进入熊市。
  我准备继续用小学生在校人数增减,来对楼市进行预测。为什么用这个指标,而不用总人口变化?因为每个城市官方公布的人口数字,都有可能失真,因为人口影响到官员的政绩:比如大城市被国家要求控制人口,你实际人口暴增,怎么向国家解释?人均GDP指标是重要考核数字,分母大了,得数就小。如此种种,你懂的。
  但小学生人数就不同,它没有被列入政绩考核。此外,小学生统计是“数人头”,一个个数出来的。而人口统计,除了普查的特殊年份,其他年度都是抽样调查出来,因此天然就不准确。
  以下是2008年年底到2013年年底,47个主要城市小学生人数以及增减情况,表格中的单位为万人。表格中大连的数据为“义务教育阶段数”,所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字,使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”,数据不可比,表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。
  47个大中城市小学生数量变动表
  城市 2008 2013 增减幅度
  厦门 17.6 24.1 +37%
  上海 59.1 79.3 +34%
  廊坊 26.4 34.3 +30%
  东莞 52.9 65.9 +24.7%
  深圳 58.6 73.0 +24.6%
  苏州 35.5 44.0 +24%
  郑州 56.9 70.5 +23.9%
  北京 66.0 78.9 +19.5%
  长沙 39.5 45.8 +15.9%
  泉州 53.2 61.4 +15.4%
  南京 28.6 32.1 +12.2%
  唐山 43.6 47.4 +8.7%
  杭州 45.2 48.4 +7%
  石家庄 64.2 68.5 +6.7%
  天津 52.1 55.2 +6%
  温州 57.5 60.8 +5.7%
  保定 74.3 78.3 +5.4%
  无锡 30.9 32.5 +5.2%
  惠州 42.6 44.6 +4.7%
  宁波 46.8 48.7 +4.1%
  青岛 47.7 49.6 +4%
  佛山 44.7 46.4 +3.8%
  福州 46.3 46.9 +1.4%
  武汉 41.9 42.4 +1.2%
  银川 15.0 15.2 +1.3%
  乌市 19.8 19.9 +0.5%
  济南 39.5 39.4 -0.3%
  广州 86.3 85.9 -0.5%
  拉萨 4.98 4.94 -0.8%
  成都 71.7 70.7 -1.4%
  合肥 43.5 42.7 -1.8%
  南宁 55.6 53.4 -3.9%
  西安 54.7 52.0 -4.9%
  洛阳 63.0 59.8 -5.1%
  沈阳 36.4 34.5 -5.2%
  海口 18.2 16.8 -7.7%
  呼市 18.3 16.9 -7.7%
  西宁 16.6 15.3 -7.8%
  烟台 28.2 25.6 -9.2%
  昆明 53.6 48.4 -9.7%
  重庆 224 199 -11.2%
  长春 44.5 39.5 -11.2%
  哈尔滨 48.1 42.3 -12.1%
  兰州 23.5 20.3 -13.6%
  太原 29.8 25.4 -14.8%
  贵阳 36.8 30.9 -16%
  大连 52.2 43.4 -16.9%
  此外,再介绍一个大背景,由于计划生育政策仍然在发挥作用,2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%,但全国人口仍然在缓慢增长。所以,如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%,它的实际人口肯定是增长的(至于厦门,实际人口增长至少是37%+9.4%)。尤其是房价高的城市,小学生人数增长是滞后于人口数字的。
  从上述表格我们可以看出,北京、上海和深圳形成了中国三大人口增长中心。其中北京带着廊坊、保定、唐山持续增长;深圳带着东莞、惠州,成为广东人口增长中心,而广州、佛山就相对弱势很多;上海则带着苏州高速增长。此外,厦门+泉州、郑州、长沙则成为三个次一级的人口增长中心
  广州、成都、重庆、武汉,人口增长低于普遍预期。当然,东北地区“普遍陷落”。大连这样一个漂亮的城市,竟然成为47个城市里,最不具有人口竞争力的,令人震惊。

责任编辑:gold

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