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80后三口之家年入近30万元 换购学区房两方案可行

来源:黄金网   作者:佚名   2014-07-02 10:46:57
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  金女士,32岁,每月税后工资5500元左右,年终奖10万左右。老公35岁,税后月工资8200元,年终奖1.2万。有一个3岁的男孩。

  二人均有企业购买的五险一金和商业补充保险,包括意外保险、大病保险、医疗保险等。金女士有补充养老保险,企业年金。

  公积金目前每月老公2750元,老公每年按10%增长,金女士每月1000元,到明年7月份可达到每月3000元,其他收入3万左右。

  现有一套房产自住市值260万,一套投资房产市值167万,还余贷款20万。

  有活期存款1.6万,股票基金1.8万,货币基金11万。

  一辆代步家用车,还余贷款4万,使用1年半。

  每月养车费1100元,日常费用2500元,房贷5000元(用公积金还4000元),车贷2500元。每年商业保险费1.2万元(包括大病保险,分红寿险以及意外险),其他年度支出1.5万元左右。小孩每年学费2万元。

  ■ 家庭财务情况分析

  金女士夫妇两人每月税后工资13700元(不含公积金按月支取的金额约3750元),家庭每月固定支出7100元(不含用公积金按月还款的房贷金额4000元),由此算出每月家庭现金结余6600元。金女士夫妇每年的年终奖金11.2万元,其他收入3万元左右,每年小孩的学费支出2万元,每年家庭的商业保费支出1.2万,其他家庭年度支出1.5万元,由此算出年终奖金和其他收入之和减去各年按年支付的消费后,结余金额是9.5万元。综上,家庭每年累计收入减去家庭每年累计支出,得到的家庭净收入是174200元。

  Q1

  理财目标:由于小孩要开始上学,今年年底以投资房产换一套学区房,预算400万,怎么实现?

  学区房计划有待调整

  考虑到北京二套房首付款比例的提高,以及金女士名下投资房的市值和学区房预算的巨大差距,建议调整学区房计划。

  北京各大银行执行的二套房贷政策变成首付七成,金女士欲在年底购置市值400万的学区房,则需首付280万,而手中的投资房产在不考虑缴纳房产增值税的前提下,能变现167万元左右,减去房屋贷款20万,能变现金额约147万。而家庭货币类资产可变为现金为144000元。因此,金女士计划年底以投资房产换一套预算为400万的学区房的理财目标,以现在家庭的现金流是难以实现的。

  可以有如下两个调整的方案供金女士选择:

  方案1

  降低购买学区房的预算金额。既然金女士最初考虑使用卖出名下一套投资房产后获得的现金来购买学区房,那么就应该根据这套投资房产的市值减去它尚未还清贷款的金额后计算出可利用的资金,即147万作为首付资金来购买学区房。

  按照二套房首付7成的国家政策,计算得出可以承受的学区房市值应该是210万左右,考虑到家庭现有货币资产变现后可得144000元,加上家庭未来半年净收入,金女士在今年年底可以购买学区房的市值,可在210万元-251万元之间。如此调整,虽然减少了学区房购房预算,只能选择面积更小一些、总价更低一些的学区房进行购买,但是同样可以满足孩子未来上学的需求。缺点是,可能会较大的更改金女士对于学区房的选择方位。

责任编辑:夏柠
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